ก่อนซื้อบ้านมือสองต้องรู้กฎหมาย
6 มิ.ย. 2554
การต่อรองจำเป็นต้องรู้เรื่องกฎหมาย เพราะในแง่มุมของกฎหมายแล้ว หากผู้ซื้อไม่ตรวจให้ดี พอซื้อและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้วเห็นว่า ราคาที่ซื้อนั้นสูงไป หรือสภาพบ้านมีปัญหามากมาย จะฟ้องร้องอะไรก็มักจะไม่ชนะคดีความและเสียเวลาอีกต่างหาก การต่อรองเพื่อซื้อ ต้องดูให้ดี ซื้อแล้วได้บ้านที่ดีสมราคาไม่มีปัญหาภายหลัง
อสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งมาตรา 139 ระบุไว้ ดังนี้
“อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียว กับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย
ทำไมต้องแยกเป็นอสังหาริมทรัพย์ ก็เพราะว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกันไป แม้ว่าจะมีสัญญาการซื้อขายที่คล้ายกันก็ตามโดยพิจารณาจาก มาตรา 453 เรื่องการซื้อขายก่อน “อันว่าซื้อขายนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ซื้อและผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย”
สินค้าทั่วไปที่เป็น สังหาริมทรัพย์ เช่น ทองรูปพรรณ เสื้อผ้า เครื่องใช้ไฟฟ้า เมื่อชำระเงินแล้วมีใบเสร็จรับเงินก็มีสิทธิเป็นเจ้าของได้ แต่อสังหาริมทรัพย์จะมีขั้นตอนการเป็นเจ้าของที่ซับซ้อนกว่า สามารถพิจารณาตัวบทให้เห็นชัด ๆ ในมาตรา 456 ดังนี้
“การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไซร้ ท่านว่าเป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือกำปั่นหรือเรือมีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไปเรือ กลไฟหรือเรือยนต์มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วยอนึ่ง สัญญาจะขายหรือจะ ซื้อทรัพย์สินอย่างใด ๆ ดังว่ามานี้ก็ดี คำมั่นในการซื้อขายทรัพย์ สินเช่นว่านั้นก็ดี ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญหรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ท่านให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาห้าร้อยบาทหรือมากกว่านั้นขึ้นไปด้วย”
“มาตรา 457 ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายนั้นผู้ขายพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองาย” เน้นกันให้เห็นชัด ๆ ก็คือ ข้อกฎหมายที่ยกมาทั้งมาตรานั้น หมายความว่า การโอนกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ จะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้นและค่าธรรมเนียมดังกล่าวแบ่งกันออกการต่อรองเรื่องค่าธรรมเนียม ง่ายๆ ตรงไปตรงมาคือ คนละครึ่ง แต่ถ้าผู้ขายจะออกให้หมดอาจจะตีความได้ว่า ราคาที่ขายนั้นสูงพอที่จะแบกรับค่าโอนในส่วนของคนซื้อ นอกจากนี้ ควรพิจารณากฎหมายเพื่อการต่อรอง และไม่เสียประโยชน์
“มาตรา 466 ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินหรือมากไป กว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสียหรือรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามแต่จะเลือก อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่ง เนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอา และใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาด ซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น”
แง่มุมทางกฎหมายก็คือ เวลาโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์และหากมีการรังวัดตรวจสอบขนาดที่ดินใหม่ แล้วไม่ตรงตามสัญญาจะซื้อจะขายก็อย่านิ่งดูดายให้รีบตัดสินใจว่าทำอย่างไร รีบเจรจาตกลงกัน ต้องรีบเพราะอะไร ก็ต้องมาดูข้อบังคับตามมาตรา 467“ใน ข้อรับผิดเพื่อการที่ทรัพย์ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนนั้นท่านห้ามมิให้ฟ้อง คดีเมื่อพ้นกำหนดปีหนึ่งนับแต่เวลาส่งมอบ”
เวลาหนึ่งปีอย่าคิดว่านาน หมดอายุความเอาง่าย ๆ และเป็นผู้ซื้อก็อย่าคิดว่าเบี้ยวไม่ยอมจ่ายเงินให้ครบจะหวังให้มีการโอน นั้นเป็นไปได้ทั้งในทางปฏิบัติและข้อกฎหมายก็เอื้อประโยชน์แก่ผู้ขาย นั่นคือ ถ้าจ่ายเงินไม่ครบแม้ในสัญญาไม่ระบุข้อบังคับอะไรไว้ผู้ขายก็สามารถไม่โอนได้อันเป็นผลจากมาตรา ต่อไปนี้
“มาตรา 468 ถ้าในสัญญาไม่มีกำหนดเงื่อนเวลาให้ใช้ราคาไซร้ ผู้ขายชอบที่จะยึดหน่วงทรัพย์สินที่ขายไว้ได้จนกว่าจะใช้ราคา”นอกจากนี้ กฎหมาย คุ้มครองผู้ขายอีกหลายกรณีที่ผู้ซื้อต้องจดจำให้แม่นยำ เพราะจะไม่สามารถต่อรองอะไรได้เลย ดังนี้
“มาตรา 473 ผู้ขายย่อมไม่ต้องรับผิดในกรณีต่อไปนี้ คือ
1. ถ้าผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้ว แต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่องหรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้ ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชน
2. ถ้าความชำรุดบกพร่องนั้นเป็นอันเห็นประจักษ์แล้วในเวลาส่งมอบ และผู้ซื้อรับเอาทรัพย์สินนั้นไว้โดยมิได้อิดเอื้อน
3. ถ้าทรัพย์สินนั้น “ได้ขายทอดตลาด” การซื้อขายบ้านทอดตลาดด้วยการขานราคาประมูลยื่นซองประกวดราคาหรือวิธีอื่นใด ไม่ว่าสภาพบ้านเป็นอย่างไรก็ต้องรับไว้ โต้แย้งไม่ได้ ดังนั้นต้องไปดูด้วยตาเปล่าก่อนตัดสินใจซื้อถึงตรงนี้จะเห็นความสำคัญกันมาก ขึ้นว่า ทำไมต้องตรวจสภาพบ้านอย่างรอบคอบ ตั้งแต่หลังคาถึงพื้น เปิดฝ้าเพดานดู เดินตรวจทุกห้อง ทุกบานประตูหน้าตาง กระทั่งเคาะ กระเบื้องปูพื้น บุผนัง เพราะข้อบกพร่องหลายประการที่เพียงมองดูก็รู้แล้วผู้ซื้อไม่มองเอง จะไม่มีเหตุผลทางกฎหมายที่ชนะฝายขายได้เลย นั่นก็คือเวลาซื้อ ขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีความถี่ถ้วนรอบคอบตรวจสภาพให้ดี ถ้าเห็นอะไรบกพร่องก็ต้องตรวจสอบ อย่าปล่อยปละละเลยอันเป็นเหตุให้แพ้ทางกฎหมายได้ ถ้าจะฟ้องร้องก็ต้องรีบดำเนินการภายในเวลา 1 ปี
“มาตรา 474 ในข้อรับผิดเพื่อชำรุดบกพร้องนั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นเวลาหนึ่งปีนับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุด บกพร่อง”
