/home/homedecor/domains/www1.homedecorthai.com/public_html/templates/default/ext/ui/article_detail.tpl.php เรื่องน่ารู้ สามระดับก่อนเซ็นสัญญา
 
 
    
   
     
     
   
 

เรื่องน่ารู้ สามระดับก่อนเซ็นสัญญา

20 ก.ย. 2554

กฎหมายน่ารู้ ดูสามระดับก่อนเซ็นสัญญา

         

เมื่อเลือกทำเลที่ตั้ง รูปแบบโครงการ รูปทรงอาคาร และตำแหน่งห้องชุดได้ถูกใจแล้ว ก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ให้ดูข้อมูลอีก 3 ระดับ ได้แก่
     ระดับแรก รายละเอียดขั้นต้นของโครงการ
     ระดับที่สอง รายละเอียดทรัพย์สินส่วนกลาง
     ระดับที่สาม รายละเอียดเพื่อเข้าอยู่อาศัยจริง
     •  รายละเอียดขั้นต้นของโครงการ
     •  ระดับที่สอง รายละเอียดทรัพย์สินส่วนกลาง
     •  ระดับที่สาม รายละเอียดเพื่อเข้าอยู่จริง
     ประกอบด้วย เลขที่ของอาคารชุด ชื่อเจ้าของอาคารชุด เลขที่ห้องชุด ตำแหน่งที่ดิน เลขที่ของโฉนดที่ดิน และจำนวนเนื้อที่ดินที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ข้อมูลกลุ่มนี้ใช้ตรวจสอบความถูกต้องของอาคารชุดและห้องชุดอีกรอบหนึ่ง นอกเหนือจากการดูสาระสำคัญของเอกสารจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.1)
และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)

    ข้อมูลอีกชุดหนึ่งใช้ตรวจสอบความน่าเชื่อถือของโครงการ ได้แก่ ทุนจดทะเบียนและทุนจดทะเบียนที่ชำระแล้ว ชื่อกรรมการผู้จัดการ หรือหุ้นส่วนผู้จัดการของนิติบุคคลที่พัฒนาโครงการ รวมทั้งดูภาระผูกพันของที่ดินซึ่งส่วนใหญ่มักเป็นการค้ำประกันเงินกู้เพื่อพัฒนาโครงการ คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จแล้วก็ควรตรวจสอบดูว่า ภาระผูกพันต่างๆ มีหรือไม่
    การเปิดเผยข้อมูลให้เข้าถึงง่าย เป็นความน่าเชื่อถือขั้นต้น จากนั้นดูสาระสำคัญของข้อมูล อาทิ เปรียบเทียบขนาดทุนจดทะเบียนชำระแล้วกับมูลค่าโครงการต้องสอดคล้องสมดุลกัน มิใช่ทุนจดทะเบียนเพียง 10 ล้านบาทแต่ทำโครงการมูลค่า 5 พันล้านบาท เช่นนี้ความน่าเชื่อถือควรลดลง

    รายชื่อกรรมการผู้จัดการ เป็นข้อมูลตัวบุคคลที่มีความสำคัญในการบริหารจัดการบริษัทและโครงการ เมื่อมีรายชื่อนี้แล้วให้ใช้ในการตรวจสอบเรื่องอื่นๆ โดยอาศัยความสัมพันธ์ของบุคคลมาพิจารณา ควรดูทั้งการดำเนินธุรกิจและด้านอื่นจุดประสงค์เพื่อประมวลความน่าเชื่อถือของผู้บริหารบริษัทซึ่งมีผลต่อเนื่องกับโครงการอย่างมองข้ามไม่ได้

    การซื้อคอนโดมิเนียมต้องดูทรัพย์สินส่วนกลางและทรัพย์สินส่วนบุคคลพร้อมกันเสมอ เพราะเงินที่จ่ายนั้นรวมมูลค่าของทรัพย์สินส่วนกลางไว้ด้วย
ข้อมูลนี้ถูกกำหนดไว้ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 คือ 
มาตรา15 ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่า เป็นทรัพย์สินส่วนกลาง

    (1)ที่ดินตั้งอาคารชุด
    (2)ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
    (3)โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและการป้องกันความเสียหายต่ออาคารชุด
    (4)อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
    (5)เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

    (6)สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด และ
    (7)ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

     ทรัพย์สินส่วนบุคคลกำหนดไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมีสาระสำคัญตามที่กำหนดในพ.ร.บ.ฉบับเดียวกัน มาตรา 21 หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญดังนี้
    (1) ตำแหน่งที่ดินและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินของอาคารชุด
    (2) ที่ตั้ง เนื้อที่ และแผนผังของห้องชุด ซึ่งแสดงความกว้าง ความยาวและความสูง
    (3) อัตราส่วนแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลาง
    (4) ชื่อตัวและชื่อสกุลของผู้มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุด
    (5) สารบัญสำหรับจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม
    (6) ลายมือชื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และ
    (7)
 ประทับตราประจำตำแหน่งของพนักงานเจ้าหน้าที่

ประกอบด้วย กฎระเบียบนิติบุคคลอาคารชุด ข้อมูลคนต่างด้าวที่มีโอกาสอยู่ร่วมคอนโดมิเนียมเดียวกัน เช่น
เป็นฝรั่งชาติตะวันตก คนจากตะวันออกกลาง อาหรับ คนจากอินเดีย ญี่ปุ่นหรือจีน เพราะวัฒนธรรมการอยู่อาศัย กลิ่นอาหาร กลิ่นตัว
และพฤติกรรมอื่นๆ ที่แตกต่างกันนั้นมีผลต่อการอยู่อาศัยร่วมกัน
โดยทั่วไปสัดส่วนคนต่างด้าวเป็นไปตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 19 ทวิ ของพ.ร.บ. อาคารชุด(ฉบับที่2) พ.ศ. 2534 ว่า คนต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์รวมกันทั้งหมดไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ใ
นขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด

นอกจากนี้ควรตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับบริการต่างๆ อาทิ สโมสรกีฬา ฟิตเนส ร้านอาหาร ซักรีด การทำความสะอาดห้อง เป็นต้น
ควรตรวจสอบว่า บริการเหล่านี้ ใครดำเนินการ มีเงื่อนไขการใช้บริการ และมีการกำกับดูแลจากนิติบุคคลอาคารชุดอย่างไรหรือไม่

ประโยชน์ของข้อมูลนี้ ใช้ในการปรับตัวให้เข้ากับการอยู่อาศัยในลักษณะรวมหมู่แบบใหม่มีกฎระเบียบที่เคร่งครัดชัดเจนร่วมกัน จนถึงการลงคะแนนเสียงในการตัดสินใจเรื่องต่างๆเกี่ยวกับการบริหารจัดการคอนโดมิเนียมผ่านที่ประชุมเจ้าของร่วม ทั้งนี้กติกาการนับคะแนนเสียงนั้นคิดตามสัดส่วนมูลค่าที่ถือครองตอนที่ซื้อมาจากโครงการ มิได้คิดตามจำนวนพื้นที่

ซึ่งมีการระบุสัดส่วนสิทธิการลงคะแนนเสียงเอาไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดอยู่แล้ว การกำหนดสัดส่วนลงคะแนนเสียงเช่นนี้เปรียบเสมือนคอนโดมิเนียมเป็นบริษัทธุรกิจและสัดส่วนมูลค่าทรัพย์สินที่ถือครองอยู่นั้นเป็นเสมือนจำนวนหุ้นของบริษัทนั่นเอง

การดูรายละเอียดระดับที่สามนี้ช่วยปูพื้นฐานให้มีความพร้อมในการใช้ชีวิตท่ามกลางไลฟ์สไตล์แบบนานาชาติ
อันเป็นแนวโน้มที่เกิดขึ้นทั่วไปทั้งที่ทำงาน แหล่งจับจ่ายใช้สอย และที่พักอาศัย

 


แหล่งที่มา : www.homedd.com
จำนวนคนอ่าน : 12354 คน

บทความที่ใกล้เคียงกัน :

 

หินขัด หินล้าง ทรายล้าง คอนกรีตพิมพ์ลาย

วิธีทำความสะอาดพรม

21 ต.ค. 2554
วิธีทำความสะอาดพรม

พรม เป็นวัสดุตกแต่งบ้านที่ช่วยตกแต่งห้องต่าง ๆ ภายในบ้านให้ดูเด่นสง่างาม แต่ก็เป็นแหล่งสะสมของฝุ่นละออง เชื้อโรค ดังนั้นการดูแลรักษา ทำความสะอาดย่อมเป็นเรื่องสำคัญ     Read more

การเตรียมบ้าน รับมือ ภัยน้ำท่วม

21 ต.ค. 2554
การเตรียมบ้าน รับมือ ภัยน้ำท่วม

หลายครั้งที่เคยได้ยินการรายงานข่าวเกี่ยวกับน้ำท่วม หลายคราวมักจะได้ยินผู้บรรยายข่าวระบุว่า เป็นเหตุน้ำท่วมในรอบหลายสิบปี หรือ บริเวณที่เกิดอุทกภัยเหล่านั้นไม่เคยเกิดน้ำท่วมมาก่อนเลยก็มี สาเหตุอาจเกิดขึ้นได้จากหลายสาเหตุ ที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทิศทางน้ำ แน่นอนว่าสำหรับคนที่ไม่เคยประสบพบเจอกับปัญหาอาจจะเตรียมตัวไม่ถูก ไม่รู้ว่าจะต้องปฏิบัติตัวอย่างไรเมื่อน้ำท่วม แต่สำหรับอีกหลายคนที่อาศัยอยู่บริเวณริมน้ำ เขามีการเตรียมตัวอย่างไรลองไปดูวิธีเหล่านั้นกัน    Read more

การทำความสะอาดที่นอน

20 ต.ค. 2554
การทำความสะอาดที่นอน

การทำความสะอาดที่นอน ที่นอนที่ใช้อยู่นั้นควรนำออกมาตากแดด และตีฝุ่นออกจากที่นอนเป็นประจำทุก 1 เดือน จะช่วยไม่ให้เป็นแหล่งเก็บฝุ่น และตัวไรฝุ่นต่อไปในอนาคต และควรคลุมที่นอนด้วยผลิตภัณฑ์ที่ป้องกันไรฝุ่น วิธีการแก้ไขเมื่อเตียงเกิดมีเสียงดัง ควรที่จะมีการสลับคานของเตียงนอนเมื่อเกิดเสียงดัง เพื่อไม่ให้คานที่อยู่อันกลาง เกิดการเปลี่ยนรูป เพราะว่าเมื่อมันเกิดการเปลี่ยนรูปแน่นอนว่าแผ่นไม้ของเตียงนอนก็จะไม่ เรียบเสมอกัน เวลาเลือกซื้อเตียงนอนควรดูด้วยนะครับว่าเราชอบคานเตียงที่เป็นเหล็ก หรือว่าเป็นไม้กันดี และควรดูแลรักษาเตียงนอนของเราให้คงสภาพดีอยู่เสมอด้วยค่ะ    Read more

ทำเรือพายหนีน้ำท่วมด้วยตัวเอง

20 ต.ค. 2554
ทำเรือพายหนีน้ำท่วมด้วยตัวเอง

ในสถานการณ์น้ำท่วมขณะนี้ พาหนะที่สำคัญและอาจใช้เป็นที่พักชั่วคราวได้ คงหนีไม่พ้นเรือ ดังนั้นหากเราสามารถสร้างเรือแบบง่ายๆไว้ใช้ในยามฉุกเฉินได้ ด้วยอุปกรณ์ที่หาได้ใกล้ตัว ดังนี้    Read more

หลักการเลือกพันธุ์ไม้ให้เหมาะสมกับทิศ

20 ต.ค. 2554
หลักการเลือกพันธุ์ไม้ให้เหมาะสมกับทิศ

การเลือกตำแหน่งปลูกต้นไม้แต่ละชนิด ควรเรียนรู้ให้รู้ชัดว่าต้นไม้แต่ละชนิดต้องการน้ำ และแสงมากน้อยแค่ไหน ตำแหน่งที่ควรปลูกต้นไม้ให้ร่มเงา คือทิศใต้ และทิศตะวันตก ซึ่งมีแดดจัด แต่หากปลูกต้นไม้จนทึบ ก็จะทำให้ลมไม่เข้าบ้าน เพราะลมพัดมาจากทิศใต้และตะวันตกเฉียงใต้ เนื่องจากดวงอาทิตย์จะอ้อมไปทางด้านทิศเหนือเพียงปีละ 4 เดือนเท่านั้นส่วนอีก 8 เดือน ดวงอาทิตย์จะอ้อมทางด้านทิศใต้ดังนั้นการเข้าใจตำแหน่งของดวงอาทิตย์จะเป็น การทำให้ต้นไม้ได้รับแสงอาทิตย์อย่างเพียงพอ    Read more
Topics 146 - 150 of 226